如何看前海“最大手笔”的调规？
先是超总“最豪气”的调规，再是前海“史上最大手笔”的调规。昨天到今天，接了好几个电话/微信，问的都是前海调规的事。看来增加供应，无论是豪宅还是刚需，效果都是立竿见影的啊。01公示内容大家都知道了，大调规全部集中在妈湾，十四、十五、十六单元，在原来的主导功能基础上，主要增加了“居住功能”。大概测算，大概增加了多达46.6公顷的二类居住用地，涉及建筑规模大约是130万多平米（容积率似乎比较低，或许是计算方式的缘故），大致相当于4-5个深业云海湾。从法图上看，大概新增了10多个项目。十六单元调整最大，原本毫无居住用地规划，一下子增加了超过24公顷的住宅用地。十五单元原本有一些住宅项目规划，本次又新增了一些，规模22.5公顷，可以和先前的住宅供应形成比较大片的居住氛围。粗略的图示如下。增加的居住用地周边，先前已经卖的住宅是栖湾里、万科臻湾悦以及领玺，其中万科臻湾悦二期刚刚开盘没多久，价格都是10w+。其中，万科臻湾悦二期，均价10.6万/平米，单价9.01-12.02万/平米；而颐城栖湾里，均价10.25万/平，单价9.29-11.15万/平米。加上前海现在的存量，一下子，前海变成了深圳“第一豪宅供应地”，超过了宝中和泛深圳湾区域。买了前海的童鞋担心这个供应量大增会削弱前海住宅的稀缺度，准备买的童鞋也担心这么下去，房子还能不能涨。都一回事。我倒是不担心，这也是我作为观察者一直期待的，立足深圳长远，这么做是无比正确的。政府增加供应量，从大盘子看能够适度缓解深圳住房尤其是豪宅的稀缺性，但是眼前这个增幅还到不了令童鞋们担心的地步。站在投资者的角度，这样的信号恰好有助于我们更换一下思维。02我之前写过很多有关深圳缺地还是不缺地的文章，也在过去几年参加过一些研讨会。基本上每一次，我都会重点强调一个内容：公众批评和痛骂的所谓“炒房客”最喜欢的事情又是什么？最担心的是什么？大家骂炒房客，经常连带中介，乃至我们这样的市场分析者也都骂了，都是炒作房价的帮凶。但是无论是面对官方还是面对粉丝，我每次都会强调：如果我是屁股决定脑袋，那么我对于政府出台的“五限令”、7.15、2.08政策都双手欢迎。投资者们最喜欢也是担心的，就是政府不大幅度的增加住房供应，只要你不干这件事，其它事情你随便搞。不管世事如何变幻，人们待在一个城市，总归是要买房子的。只要没有房子供应，搞那么多打压政策都没有长期效用。包括房地产税、印花税，不增加供应的情况下，同样没毛用。这么多年来，大家对这个问题分歧很大。原因很简单，是因为长久以来的教育和宣传的缘故，都认为“深圳没地”、“四个难以为继”。因为这样，生发出了非常多奇奇怪怪的言论。比如：深圳得扩容，深圳要直辖，不这样不行。再比如，深圳最后把深汕合作区搞进来了（翻翻当年的媒体报道和专家分析，跟打了鸡血一样，但是，那个地方能干啥？）完全可以不那样。这是个“伪命题”，深圳根本不是没有地，而是不给住宅。这些早在2016年，我们的文章里就对比过了。放到香港也一样，住房处理得非常失败。2019年这个问题爆发得等于全国人民都知道了，香港的“公屋”制度原来也不是看起来那么美好（下一个是新加坡，组屋也是看起来美好而已）。在我看来，很多香港机构极度的自私和短视，人都住得猪一样了，还嗷嗷叫不让开发郊野公园。是的，生态之于城市的未来当然极重要，但人民的“当下”都没有了，还要“未来”干什么？拿东京一对比，这事儿就明白了，东京也就那么大一点，为什么那么多的“一户建”？如今这个事实变了，我们才反过头来发现，先前的很多买房理论，是不一定经得起推敲的。增加住房供应可以有效的稳定预期，而且是最有持续性的手段。也只有这样的手段，才能够真正的实现“房住不炒”。深圳这几年干的事儿，很强有力的佐证了这一点，其它任何手段都不及这个——比它猛的绝对没有它持续。2020年的7.15，解决不了供应增加的问题，所以带来了“豪宅抢购潮”，2021年的2.08，打压非常可怕，但是没有持续性现在“名存实亡”了。买房子是一个根本不需要人教的需求，只有预期市场上有很多房子选，大家才会不慌。其它你搞再多手段，没有房子卖，他们的需求还是在那。03现在前海的大手笔调规也好，超总基地的豪气调规也好，释放的都是，在豪宅市场深圳也在锐意增加供应，如同刚需市场一样。只是说，这个增加现在看来还不需要那么担心，至少不像刚需市场那么担心。理由有几个，一是，相比于刚需市场，豪宅市场眼下增加的供应还是偏少。刚需市场不但有大量的商品住宅供应，还有大量的公共住房供应。豪宅市场历史上的供应极少，由此才产生了持续多年的抢购潮。现在前海、宝中增加了一些，但是相对于需求量来说，仍然远不足够。二是，豪宅新盘和二手价格的倒挂空间，依然有比着刚需市场更大的安全垫。比如宝中、超总、前海，这些新盘的限价，和周边同类二手盘的倒挂依然可以高达50%乃至更大。对于买家来说，如果可以选择，无论是自住还是投资，豪宅依然会是优先。三是，通过调规带来的豪宅市场新增供应，是有限的。深圳的豪宅市场，或者说任何一个城市的豪宅市场，都是那么一小撮的地方，它将是在历史长河中慢慢积淀才能形成的，不会有太多。所以，如果你缩小到前海妈湾这么一小片的地方看，和你放大到整个深圳豪宅市场来看，得出的看法会不尽相同。只能说它适度缓解了豪宅市场的价格预期，但是要说担忧还到不了。或者这样说，未来的可供应项目增加了，站在投资者的角度看，从长远而不是短期看，这其实是个好事。如果你只是看短期，好像结果真是那样，有这么多的盘出来，乖乖，涨不动了。但我内心着实认为，这是长远的好事。也许是大家依然沉浸在历史经验里，那种房价1-2年暴涨翻倍的“倩影”还挥之不去，但是，显然那样的暴涨带来了史无前例的打压（以及常常伴随而来的暴跌）。更重要的是，后来者来到这座城市，再也没有获得感，而是充满了被剥夺感。我们今天看到的所有的一切无房阶层与有房阶层的对骂，都是历史长期积累下来的。一句话说完：作为先上车的人群，不要想着把钱一次赚完，慢慢赚就很OK，这是长线思维的必然要求。无论是我身为一个市场观察者，还是一个有房阶层，还是站在一个家长的角度，都是这样的看法。我们的下一代还要在这里生活，总还是需要考虑一些长远的问题，才更有意义。如果是房地产市场的资深玩家，这一点投资修养是必须的。你只要待在市场里时间长一点，就明白。那些大型开发商、中介、资深投资客，都是这样的看法。大家更喜欢的市场是预期稳定的市场，而不是高度波动的市场。大家更希望这个房地产市场是常做常有，而不是今天大赚一把，明天亏掉底裤。但凡是想着拿个几年赚几倍的，大都是短炒、高杠杆的玩家，并且，在长周期的市场中，他们常常被政策活捉。我不建议大家，想富很多次。以往是错的，今时更是已不同往日，慢慢赚钱都不那么容易了，夕惕若厉，敬畏市场为好。这是面对这样的新格局，我认为买房人需要转换的一个思维方式。确立这样的思维方式，需要进行很多的心性训练，但它能够有助于我们更加从容、淡定的看待市场短期波动。
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